Publicatiedatum: 23 februari 2026
Door: Dennis Pronk
PO en DO in balans – wat betekent dit voor je MJOB en beleidswaarde?
In het vorige artikel stond de normatieve onderlegger van de MJOB centraal. Werk je vanuit een conditiemeting of vanuit prestatieafspraken? Welke systematiek gebruik je om onderhoud te definiëren en te onderbouwen? Dat is de basis.
Maar zelfs met een goede onderlegger kan het nog misgaan. Niet in wat je onderhoudt, maar in hoe planmatig onderhoud (PO) en dagelijks onderhoud (DO) zich tot elkaar verhouden. En precies daar raakt het de beleidswaarde.
Eerst scherp: wat verstaan we onder DO?
In dit artikel gebruik ik DO als verzamelbegrip voor reparatie- en mutatieonderhoud. Het gaat om alle correctieve, incidentele en gebruiksgerelateerde onderhoudskosten die niet planmatig zijn ingepland. Onder PO versta ik hier zowel klassiek planmatig onderhoud als contractonderhoud (CO); voor dit artikel schaar ik PO en CO onder één noemer, omdat het in beide gevallen gaat om vooraf gepland en structureel georganiseerd instandhoudingsonderhoud.
In theorie zijn PO (inclusief CO) en DO communicerende vaten. In de praktijk worden ze echter vaak los van elkaar begroot en aangestuurd, met elk hun eigen logica, historie en financiële dynamiek.
Het probleem van het gemiddelde
Veel corporaties begroten DO op basis van historische realisatiecijfers. Het uitgangspunt is wat er in de afgelopen jaren daadwerkelijk is uitgegeven aan reparatie- en mutatieonderhoud.
Vervolgens wordt bijvoorbeeld het totale bedrag aan reparatieonderhoud (RO) over de afgelopen drie jaar gemiddeld en gedeeld door het totaal aantal woningen van de corporatie. Zo ontstaat een gemiddelde RO-norm per woning voor de jaarbegroting.
Voor mutatieonderhoud wordt vaak dezelfde systematiek toegepast. Het gemiddelde totaalbedrag aan mutatieonderhoud over meerdere jaren wordt gedeeld door het aantal gerealiseerde of te verwachten mutaties. Dat resulteert in een gemiddeld mutatiebedrag per mutatie.
Deze gemiddelden worden daarna als uniforme norm toegepast op alle complexen binnen de corporatie.
Voor de begroting werkt dit op portefeuilleniveau meestal goed. Het totaal van de uitgaven sluit immers aan bij het historische gemiddelde. Maar zodra je kijkt naar realisatie en sturing op complexniveau, ontstaan verschillen. Niet elk complex kent dezelfde onderhoudsdynamiek, hetzelfde mutatierisico of dezelfde technische staat.
Maar beleidswaarde en exploitatiesturing vinden plaats op complexniveau. Een nieuwbouwcomplex kent een andere onderhoudsdynamiek dan een complex uit de jaren vijftig: minder storingen, minder slijtage, lagere mutatiekosten. Wanneer beide complexen dezelfde DO-norm krijgen toegerekend, ontstaat vertekening. Nieuwbouw lijkt minder rendabel dan het is, terwijl ouder bezit financieel stabieler lijkt dan technisch verantwoord is.
De portefeuille klopt gemiddeld, maar de interne waardeverdeling is scheef. En onder beleidswaarde werkt dat direct door.
Waarom dit onder marktwaarde minder zichtbaar was
Onder marktwaarde werd gerekend met modelmatig vastgelegde onderhoudsnormen (VEX-normen). Of je eigen MJOB volledig aansloot bij de technische realiteit van elk complex had relatief beperkte invloed op de waardering. Het model bepaalde in belangrijke mate de onderhoudslast.
Dat betekent niet dat onderhoud helemaal geen rol speelde. In de marktwaardering werd wel degelijk rekening gehouden met een correctie voor achterstallig onderhoud. Daarvoor moest een bouwdeel een conditiescore 5 of 6 hebben. De conditiemeting fungeerde dan als bewijslast richting de taxateur, die deze correctie vervolgens verwerkte in de marktwaardering.
Tegelijkertijd zat daar een beperking in. De binnenzijde van de woning maakte doorgaans geen onderdeel uit van de conditiemeting. De vraag is dan in hoeverre een matige of slechte interieurkwaliteit daadwerkelijk mee woog in de marktwaardering. Een deel van de technische realiteit bleef daarmee buiten beeld.
Met beleidswaarde is dat anders. Beleidswaarde kijkt naar je eigen instandhoudingsonderhoud. De kasstromen zijn gebaseerd op wat je zelf als onderhoudsbehoefte definieert. Wat onder marktwaarde deels werd gestandaardiseerd via VEX-normen en slechts incidenteel werd gecorrigeerd bij zware gebreken, wordt onder beleidswaarde structureel zichtbaar.
Daarmee wordt niet alleen de kwaliteit van je MJOB cruciaal, maar ook de verhouding tussen PO en DO.
Wanneer de MJOB goed is, wordt DO kleiner
Misschien is dit wel de belangrijkste observatie. Als de beleidsarme MJOB van goede kwaliteit is, hoort DO beperkt te zijn.
Een beleidsarme MJOB bevat alle instandhoudingsonderhoud en vervangingen. Niet alleen de schil en installaties, maar ook risicovolle bouwdelen zoals badkamers, keukens en toiletten. Alle onderdelen met een voorspelbare vervangingscyclus horen planmatig te zijn opgenomen.
Als dat zo is, blijft er voor DO over:
- Kleine reparaties.
- Incidentele schades.
- Gebruiksgebonden afwijkingen.
- Beperkte mutatie-ingrepen buiten de reguliere cyclus.
DO wordt dan geen tweede onderhoudsprogramma, maar een restcategorie. Blijft DO structureel hoog, dan is dat vaak een signaal dat de MJOB onvolledig is, dat vervangingen niet planmatig zijn ingebed of dat risicovolle onderdelen impliciet via mutatie- of reparatiebudgetten worden gefinancierd.
De echte vraag is dus niet: hoe hoog moet ons DO-budget zijn? Maar: wat zit er niet in onze MJOB dat nu via DO loopt?
Het subtiele risico van historisch DO
Er is nog een tweede risico dat in de praktijk herkenbaar is.
Wanneer in eerdere jaren planmatig onderhoud financieel is gefaseerd of doorgeschoven, gebeurt dat vaak niet omdat het technisch niet nodig was, maar omdat de financiële ruimte dat moment niet toeliet. Denk aan situaties waarin de ICR onder druk stond en minimaal 1,4 moest blijven. Vanuit kasstroomperspectief werd dan besloten om bepaalde planmatige ingrepen uit te stellen om de ratio passend te krijgen binnen de norm.
Puur kijkend naar de onderhoudsbehoefte was dat onderhoud wel degelijk nodig. De afweging was echter om het risico tijdelijk te nemen en de ingreep door te schuiven.
Die keuze heeft consequenties. Uitgesteld planmatig onderhoud leidt vaak tot extra reparaties, hogere mutatiekosten en meer correctief ingrijpen. Die effecten komen terecht in de historische DO-cijfers.
Als je vervolgens een beleidsarme MJOB opstelt waarin alle technisch noodzakelijke planmatige ingrepen volledig zijn opgenomen, maar DO blijft baseren op historische uitgaven, ontstaat dubbeltelling. Je rekent dan zowel de volledige planmatige behoefte als de nasleep van eerder uitgesteld onderhoud.
Dat leidt tot te hoge onderhoudslasten in de beleidswaarde, niet omdat de instandhoudingsopgave zo groot is, maar omdat historische financiële keuzes nog doorwerken in het DO-niveau.
Om dat te voorkomen mag DO niet automatisch historisch worden geëxtrapoleerd. Het moet worden herijkt op een situatie waarin de MJOB volledig en technisch op orde is en waarin tijdelijk uitgestelde ingrepen niet langer doorwerken als structurele DO-last.
De mythe van één MJOB
Voor beleidswaarde heb je een beleidsarme MJOB nodig die uitgaat van de volledige instandhoudingsbehoefte, complexspecifiek en technisch onderbouwd. Voor de winst- en verliesrekening werk je met een uitvoeringsprogramma dat rekening houdt met kasstroom, fasering en ratio’s.
Dat zijn twee verschillende perspectieven op dezelfde werkelijkheid. Zolang je ze expliciet onderscheidt, is dat geen probleem. Het wordt risicovol wanneer de financieel gefaseerde MJOB wordt gebruikt als input voor beleidswaarde.
Transparantie over dit onderscheid is geen administratieve verfijning, maar volwassen sturing.
Checklist: zo werk je toe naar een integrale MJOB per complex
Wil je voorkomen dat beleidswaarde en exploitatieresultaat worden vertekend door een onevenwichtige PO/DO-balans? Dan helpt het om deze punten expliciet te toetsen:
- Werk met twee perspectieven op de MJOB. Maak onderscheid tussen de beleidsarme MJOB voor beleidswaarde en de gefaseerde MJOB voor de winst- en verliesrekening. Leg verschillen expliciet vast.
- Zorg voor volledigheid van de beleidsarme MJOB. Neem niet alleen schil en installaties op, maar ook risicovolle en mutatiegevoelige bouwdelen zoals badkamers, keukens en toiletten. Wat voorspelbaar verslijt, hoort planmatig te zijn.
- Begroot DO op complexniveau. Baseer dagelijks onderhoud niet op een generieke portefeuillenorm, maar differentieer naar leeftijd, technische staat en risicoprofiel van het complex.
- Voorkom dubbeltelling van onderhoud. Combineer geen volledige beleidsarme MJOB met historisch DO waarin effecten van uitgesteld planmatig onderhoud zitten. Herijk DO wanneer de MJOB wordt opgeschoond.
- Denk expliciet na over de rol van DO. Als de MJOB volledig is ingericht, hoort DO beperkt te zijn tot kleine, incidentele en gebruiksgebonden ingrepen. Blijft DO structureel hoog, onderzoek dan of de PO-MJOB werkelijk volledig is.
Vooruitblik
In het volgende artikel zetten we een volgende stap. Hoe normeer je je MJOB zó dat deze niet alleen technisch klopt, maar ook toetsbaar en uitlegbaar is richting accountant, ILT en RvC?
Want uiteindelijk gaat het niet alleen om onderhoud. Het gaat om betrouwbaarheid.
En sinds beleidswaarde leidend is, telt onderhoud niet meer alleen als kostenpost.
Het beïnvloedt je waarde.