Eind vorig jaar oordeelde de rechtbank in Zeeland-West-Brabant dat een woningcorporatie geen recht had op vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een taakoverdracht (Wolters Kluwer, 2024). De reden was dat niet de volledige taak werd overgedragen, maar slechts een deel ervan. Deze uitspraak leidde tot een bredere discussie over de precieze definitie van een taakoverdracht en de juridische implicaties ervan. Wat wordt er precies verstaan onder een taakoverdracht? En onder welke voorwaarden kan een woningcorporatie aanspraak maken op een vrijstelling? Dit essay biedt een diepgaande analyse van taakoverdrachten binnen de corporatiesector en belicht de voordelen, juridische kaders en praktische uitvoering ervan.
Wat is een taakoverdracht en waarom is het relevant?
De discussie rondom taakoverdrachten ontstaat vooral door de onduidelijke definitie taakoverdracht wat resulteert in verschillende interpretaties. In essentie gaat het bij een taakoverdracht om de overdracht van een volkshuisvestelijke taak van de ene woningcorporatie naar de andere. Dit betekent niet alleen dat het vastgoed wordt overgedragen, maar ook dat de bijbehorende financiële verplichtingen, operationele verantwoordelijkheden en afspraken met stakeholders worden meegenomen.
Een van de motivaties om als woningcorporatie voor een taakoverdracht te kiezen de besparing op overdrachtsbelasting. Tot 1 januari 2026 bedraagt deze besparing 10,4% van de transactiesom en daarna naar verwachting 8%. Dit financiële voordeel zorgt ervoor dat vermogen behouden blijft binnen de volkshuisvesting en opnieuw kan worden geïnvesteerd in het verbeteren en uitbreiden van de woningvoorraad. Naast deze fiscale voordelen kan een taakoverdracht er ook toe bijdragen dat corporaties zich beter kunnen focussen op hun kernregio’s en expertisegebieden, waardoor de volkshuisvesting als geheel efficiënter wordt georganiseerd.
De juridische en financiële voorwaarden
Hoewel een taakoverdracht gunstige financiële gevolgen kan hebben, is deze niet zomaar toegestaan. De Belastingdienst hanteert strikte voorwaarden. Zo moeten beide betrokken woningcorporaties beschikken over een ANBI-status en deze minimaal drie jaar behouden na de overdracht. Daarnaast moet de taak die wordt overgedragen duidelijk binnen de volkshuisvestelijke doelstellingen vallen en integraal worden voortgezet door de ontvangende partij. Dit betekent dat niet slechts een deel van een taak of enkele losse panden kunnen worden overgedragen, maar dat alle bijbehorende activa en passiva meegenomen moeten worden.
Bij de waardering van het vastgoed wordt de marktwaarde als uitgangspunt genomen, zoals vastgelegd in de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De overnamesom wordt vastgesteld door de overheid en ligt doorgaans tussen de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat. Het is van groot belang dat commerciële belangen geen rol spelen in dit proces. De Belastingdienst stelt immers als voorwaarde dat een taakoverdracht uitsluitend plaatsvindt in het belang van de volkshuisvesting en niet als middel om winst te genereren.
Omdat bij een taakoverdracht ook financiële verplichtingen, zoals leningen, overgaan naar de ontvangende partij, is een financiële analyse noodzakelijk. Vaak schakelen corporaties een treasury-specialist in om de impact van de leningen op de overnamesom en toekomstige kasstromen in kaart te brengen. Dit helpt om verrassingen te voorkomen en de financiële stabiliteit van beide partijen te waarborgen.
Het proces van taakoverdracht
In de praktijk is een taakoverdracht een complex proces dat verder gaat dan een standaard vastgoedtransactie, het verschil zit hem in een aantal extra stappen. De eerste stap is het indienen van een verzoek bij de Belastingdienst om een vrijstelling te krijgen voor de overdrachtsbelasting. Een ander belangrijk aspect is de contractvorming. Waar bij reguliere vastgoedtransacties een standaard koopovereenkomst wordt gebruikt, wordt bij een taakoverdracht een specifieke overeenkomst opgesteld die rekening houdt met de overgang van onderneming. Dit zou kunnen betekenen dat niet alleen het vastgoed en de leningen overgaan, maar ook eventuele personeelsovernames, lopende huurovereenkomsten en onderhoudscontracten. De overgang van onderneming brengt juridische implicaties met zich mee, zoals de verplichte betrokkenheid van de ondernemingsraad.
Daarnaast moet de overdracht van leningen nauwkeurig worden gecoördineerd. Banken en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) moeten instemmen met de herstructurering van financieringen en mogelijk nieuwe leningenovereenkomsten opstellen. Ook gemeenten spelen vaak een belangrijke rol, omdat bestaande prestatieafspraken met hen in stand moeten blijven na de overdracht.
Uit de praktijk: lessen en uitdagingen
Uit eerdere taakoverdrachten blijkt dat een goed voorbereide overdracht het verschil maakt tussen een succesvolle en een problematische transactie. Een van de belangrijkste lessen is dat een taakoverdracht alleen slaagt als deze als een afgerond geheel wordt overgedragen. Wanneer slechts een deel van de taken of activa worden overgenomen, kan dit leiden tot discussie met de Belastingdienst en mogelijk tot afwijzing van de belastingvrijstelling.
Een ander aandachtspunt is het tijdig betrekken van alle relevante stakeholders. Wanneer gemeenten, huurdersorganisaties en financiële instellingen niet vroeg in het proces worden meegenomen, kan dit leiden tot vertragingen en onverwachte complicaties. De Belastingdienst is momenteel bezig met het verder verfijnen van de definitie van een taakoverdracht. Dit beleid wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2025 afgerond en zal mogelijk verdere verduidelijking bieden over de exacte voorwaarden waaraan een overdracht moet voldoen.
Conclusie
Taakoverdracht biedt woningcorporaties de mogelijkheid om efficiënter te opereren en tegelijkertijd financiële voordelen te benutten. De besparing op overdrachtsbelasting maakt het mogelijk om middelen binnen de volkshuisvesting te behouden en in te zetten voor nieuwbouw en verduurzaming.
Tegelijkertijd is een taakoverdracht een complex proces met aanzienlijke juridische en financiële implicaties. Door tijdig de juiste expertise in te schakelen, zorgvuldig alle voorwaarden van de Belastingdienst te volgen en transparant te communiceren met stakeholders, kunnen corporaties de kans op een succesvolle overdracht aanzienlijk vergroten.
Met het naderende beleid van de Belastingdienst over de exacte definitie van een taakoverdracht, is het voor corporaties cruciaal om deze ontwikkelingen nauwgezet te volgen. De juiste interpretatie en toepassing van deze regels kunnen het verschil maken tussen een soepel verlopende overdracht en een juridisch en financieel struikelblok. Uiteindelijk blijft het belangrijkste doel van taakoverdracht: het versterken van de volkshuisvesting en het optimaal benutten van de beschikbare middelen voor betaalbaar en duurzaam wonen.
Bent u van plan om een taakoverdracht uit te voeren? Neem contact op met WIJ Consultancy dan helpen WIJ u graag verder!
Wolters Kluwer. (2024, 14 december). Geen overdrachtsbelastingvrijstelling taakoverdracht bij overdracht van slechts een woningcomplex. https://www.taxlive.nl/nl/documenten/vn-vandaag/geen-overdrachtsbelastingvrijstelling-taakoverdracht-bij-overdracht-van-slechts-een-woningcomplex/