Publicatiedatum: 17 maart 2026
Door: Dennis Pronk
En waarom dat steeds vaker gebeurt.
De meeste corporaties kennen het moment wel.
De jaarrekeningcontrole loopt. De beleidswaarde staat op de agenda. Tabellen schuiven over tafel, grafieken verschijnen op het scherm en ergens halverwege het gesprek komt de vraag:
“Waar is deze onderhoudslast eigenlijk op gebaseerd?”
Dat is meestal het moment waarop de MJOB ineens van karakter verandert.
Wat jarenlang een technisch document was van de onderhoudsafdeling, blijkt plotseling ook een rol te spelen in de financiële verantwoording. En dan niet een kleine rol.
Voor de accountant is de MJOB namelijk geen onderhoudsplanning.
Het is de onderbouwing van de onderhoudslasten in de exploitatie en daarmee van de beleidswaarde.
De vraag is dus niet alleen wat er in de MJOB staat.
De echte vraag is:
hoe komt dit bedrag tot stand?
De MJOB als stille kracht achter de beleidswaarde
De beleidswaarde wordt berekend op basis van toekomstige kasstromen. Onderhoud vormt daarin een belangrijke component.
Of eenvoudiger gezegd:
hoe hoger de onderhoudslasten, hoe lager de beleidswaarde.
En andersom.
Dat betekent dat de MJOB direct invloed heeft op een van de belangrijkste financiële kengetallen in de corporatiesector.
Daarmee verandert ook de rol van de MJOB.
Van een praktisch instrument voor onderhoudsplanning naar een financiële onderbouwing van vastgoedexploitatie op lange termijn.
En dat is precies waarom accountants er steeds vaker naar kijken.
Waar kijkt een accountant dan naar?
Opvallend genoeg kijken accountants meestal niet eerst naar de hoogte van het bedrag.
Ze kijken naar iets anders.
De logica achter de MJOB.
In de praktijk komen daarbij een paar vragen steeds terug.
1. Is er een onderhoudsnorm?
Een MJOB zonder norm is lastig te controleren.
Daarom kijken accountants of de MJOB gebaseerd is op een duidelijk kader, bijvoorbeeld:
- NEN 2767
- Resultaatgericht Samenwerken
- Kwaliteit in Balans
- of een intern vastgestelde onderhoudsnorm
De gekozen norm zelf is vaak minder belangrijk dan de manier waarop die wordt toegepast.
Wat accountants vooral willen zien is consistentie.
2. Is het bedrag herleidbaar?
Een MJOB moet uitlegbaar zijn.
Dat betekent dat onderhoudslasten te herleiden moeten zijn naar bouwdelen, onderhoudscycli en eenheidsprijzen. Uiteindelijk moet duidelijk zijn hoe die onderdelen samen het totaalbedrag vormen.
Wanneer bedragen alleen als totaal zichtbaar zijn zonder duidelijke opbouw, ontstaat al snel discussie. Niet omdat het bedrag per definitie fout is, maar omdat de onderbouwing ontbreekt.
3. Wordt dezelfde systematiek toegepast in de portefeuille?
Een MJOB hoort niet per complex een andere logica te hebben.
Accountants kijken daarom naar vragen zoals:
- worden dezelfde uitgangspunten gebruikt
- gelden vergelijkbare onderhoudscycli
- worden vergelijkbare complexen ook vergelijkbaar behandeld
Verschillen zijn prima, zolang ze verklaarbaar zijn.
4. Is onderhoud echt onderhoud?
Voor de beleidswaarde telt instandhoudingsonderhoud mee in de exploitatie. Investeringen en verbeteringen horen daar niet thuis.
In de praktijk lopen die twee nog wel eens door elkaar.
Projecten beginnen bijvoorbeeld als onderhoud, maar groeien later uit tot renovatie of verduurzaming. Dat is inhoudelijk vaak logisch, maar voor de beleidswaarde kan het verschil groot zijn.
Daarom kijken accountants scherp naar de vraag:
wat is onderhoud en wat is investering?
5. Past de MJOB bij de strategie?
Tot slot kijken accountants steeds vaker naar de samenhang met de vastgoedstrategie.
Bijvoorbeeld een complex dat volgens de strategie over tien jaar wordt gerenoveerd, maar in de MJOB nog dertig jaar onderhoud heeft staan.
Of een verduurzamingsopgave die nergens terugkomt in de onderhoudsplanning.
In dat soort gevallen verandert de MJOB langzaam van sturingsinstrument in een historische administratie.
Het risico dat corporaties vaak onderschatten
Veel corporaties zien de MJOB nog als een technisch document van de onderhoudsafdeling.
Maar in de context van beleidswaarde verschuift dat beeld.
De MJOB wordt namelijk een onderbouwing van de exploitatie van vastgoed over zestig jaar.
Dat betekent dat niet alleen de inhoud belangrijk is, maar ook de manier waarop die inhoud tot stand komt.
De vraag van de accountant verandert daardoor subtiel.
Niet alleen:
wat staat er in de MJOB?
Maar vooral:
waarom staat het erin?
Update Handboek Marktwaardering 2025
In de definitieve versie van het Handboek Marktwaardering 2025 zijn rond de beleidswaarde enkele verduidelijkingen doorgevoerd. De systematiek blijft ongewijzigd.
Bij stap 4 is de toelichting rond de beheersnorm verduidelijkt. Daarnaast is explicieter gemaakt hoe de toekomstige verduurzamingsopgave voor woningen met energielabel E, F of G in de beleidswaarde wordt meegenomen.
Het zijn beperkte aanpassingen, maar ze bevestigen wel dat uitgangspunten rond beheer en onderhoud helder en consistent moeten zijn vastgelegd.
Van onderhoudsplanning naar financiële onderbouwing
De MJOB blijft natuurlijk wat hij altijd was: een planning van onderhoudswerkzaamheden.
Maar in de context van beleidswaarde krijgt hij er een rol bij.
Niet alleen als planning, maar ook als onderbouwing van de exploitatie van vastgoed op lange termijn.
En precies daarom wordt de vraag van de accountant steeds relevanter.
Niet hoeveel onderhoud er gepland staat.
Maar hoe dat bedrag tot stand is gekomen.
Wat corporaties zich goed kunnen afvragen
Voor veel organisaties ligt hier geen technisch vraagstuk, maar een organisatievraag.
Een paar vragen die helpen om te toetsen hoe robuust de MJOB is als onderlegger voor de beleidswaarde:
- Is duidelijk welke norm of methodiek onder de MJOB ligt?
- Is het onderhoudsbedrag herleidbaar naar bouwdelen en cycli?
- Wordt dezelfde systematiek toegepast in de hele portefeuille?
- Is helder onderscheid gemaakt tussen onderhoud en investeringen?
- Sluit de MJOB logisch aan op strategie en verduurzamingsopgave?
Wanneer die vragen goed te beantwoorden zijn, blijkt de MJOB vaak al veel robuuster dan gedacht.
Niet perfect.
Maar wel uitlegbaar, controleerbaar en bestuurlijk bruikbaar.