Publicatiedatum: 1 april 2026
Door: Dennis Pronk
Over onderhoud in de beleidswaarde en waar het echt om draait
Met het verschijnen van het definitieve handboek beleidswaarde ontstaat al snel het gevoel dat er veel verandert.
Alsof er een nieuwe systematiek is geïntroduceerd.
Alsof de MJOB opnieuw moet worden opgebouwd.
Alsof bestaande werkwijzen niet meer voldoen.
Maar wie hoofdstuk 4.2 over onderhoud goed leest, ziet iets anders.
De basis blijft namelijk hetzelfde:
- onderhoud is gebaseerd op instandhouding
- de MJOB is het vertrekpunt
- er wordt gerekend met een horizon van 60 jaar doorexploitatie
Wat wél verandert, is de scherpte waarmee dit wordt gevraagd.
De MJOB moet expliciet aansluiten op de technische staat.
De onderbouwing moet reproduceerbaar zijn.
En onderhoud moet onafhankelijk van strategie worden bepaald.
Daarnaast maakt het handboek duidelijk dat niet alles via de MJOB loopt.
En precies daar zit de nuance.
In dit artikel zoomen we in op drie onderdelen waar de verwerking afwijkt van wat veel corporaties gewend zijn:
- achterstallig onderhoud
- EFG-labels
- situaties waarin onderhoud los van strategie moet worden bepaald
Achterstallig onderhoud: geen onderhoud, maar een beginsituatie
Achterstallig onderhoud wordt in de beleidswaarde niet gezien als instandhoudingsonderhoud.
Het is een afwijking ten opzichte van de gewenste technische staat op de peildatum.
En dat heeft gevolgen voor de verwerking.
De kosten worden niet over de tijd verdeeld, maar in één keer verwerkt als waardecorrectie op t=0.
Dat gebeurt in twee stappen:
- het bepalen van de omvang (onderbouwd en reproduceerbaar)
- het verwerken als waardecorrectie op t=0
De MJOB beschrijft vervolgens de situatie ná herstel.
En precies daar gaat het in de praktijk vaak mis.
Omdat dezelfde maatregel soms zowel in de MJOB als in de correctie blijft staan.
Dat leidt tot dubbeltelling.
De logica is daarom als volgt:
- zit de maatregel al in de MJOB → corrigeren via t=0
- zit deze er nog niet in → opnemen in MJOB én meenemen in de correctie
Praktijkvoorbeeld
Bij een complex blijkt uit inspectie dat schilderwerk en een installatie een conditie 5 tot 6 hebben (NEN 2767). Ingrijpen is op korte termijn noodzakelijk, terwijl de MJOB deze maatregelen pas over vijf jaar laat zien.
In dat geval wordt het verschil tussen de huidige en gewenste staat verwerkt als achterstallig onderhoud op t=0.
Besluit de corporatie om het onderhoud binnen één jaar uit te voeren, dan verschuift de maatregel naar jaar 1 in de MJOB.
Wat er dan gebeurt:
- de waardecorrectie op t=0 brengt de waarde terug naar een situatie alsof het bezit direct op orde is
- in jaar 1 volgt de daadwerkelijke kasstroom
- daarna loopt de MJOB door op basis van een reguliere cyclus
De correctie beschrijft dus de beginsituatie.
De MJOB beschrijft wat daarna gebeurt.
Achterstallig onderhoud bij RGS: expliciet maken wat impliciet is
Bij een werkwijze op basis van NEN 2767 is de grens helder: een conditie slechter dan 4 betekent dat een bouwdeel technisch niet op orde is.
Bij RGS ligt dat anders.
Daar ontbreekt een expliciete score, terwijl het handboek wel vraagt om een objectieve onderbouwing.
De oplossing zit niet in het aanpassen van de systematiek, maar in het expliciet maken van de grens.
Leg in de position paper vast wanneer sprake is van achterstallig onderhoud.
Sluit daarbij aan op de logica van NEN 2767:
- omvang: welk deel is aangetast
- intensiteit: hoe ernstig is de degradatie
Door dit te vertalen naar een score of klasse ontstaat een eenduidige norm.
En belangrijker: een reproduceerbare onderbouwing.
EFG-labels: correctie én opschoning
Voor woningen met een E-, F- of G-label geldt een verplichting die als waardecorrectie op t=0 wordt verwerkt.
Deze staat los van de planning.
Dat is een belangrijk onderscheid.
Het handboek is hier expliciet:
Als in de MJOB al kosten zijn opgenomen voor het uitfaseren van EFG-labels, moeten deze kosten uit de onderhoudskasstroom worden gehaald om dubbeltelling te voorkomen.
Dat betekent dat je twee dingen moet doen:
- de waardecorrectie verwerken op t=0
- de MJOB opschonen door deze kosten eruit te halen
Praktijkvoorbeeld
Een complex met label F wordt in 2030 aangepakt. In de MJOB zijn kosten opgenomen voor het uitfaseren van het label.
Voor de beleidswaarde betekent dit:
- de EFG-verplichting wordt als waardecorrectie op t=0 verwerkt
- de kosten in de MJOB worden uit de onderhoudslijn gehaald
De uitvoering blijft bestaan.
Maar voor de beleidswaarde telt deze niet dubbel mee.
Onderhoud los van strategie: waar het vaak schuurt
Misschien wel de meest onderschatte boodschap uit het handboek is deze:
De onderhoudskasstroom moet onafhankelijk van de strategie worden bepaald.
De beleidswaarde gaat uit van doorexploitatie in dezelfde technische staat.
En dat wringt in de praktijk.
Want corporaties sturen juist wél op strategie.
Dit speelt met name in vier situaties:
- ingrijpende verbouwing → onderhoud loopt door alsof de ingreep niet plaatsvindt
- sloop → onderhoud wordt voortgezet tot formele besluitvorming rond is
- verkoop → uitgaan van doorexploitatie, niet van uitponding
- onderbesteding → corrigeren naar instandhoudingsniveau
Praktijkvoorbeeld
Een complex wordt over tien jaar gesloopt en het onderhoud is in de MJOB afgebouwd.
In de beleidswaarde wordt dit niet gevolgd.
Daar wordt uitgegaan van volledige instandhouding, omdat het bezit op peildatum nog in exploitatie is.
Het gevolg:
Een hogere onderhoudslast dan in de begroting.
Wat dit eigenlijk betekent
De MJOB blijft de basis voor onderhoud in de beleidswaarde.
Maar hij is niet het volledige verhaal.
Met name deze onderdelen vragen om een expliciete en consistente verwerking:
- achterstallig onderhoud (correctie op t=0)
- EFG-labels (correctie + opschoning MJOB)
- onderhoud los van strategie (doorexploitatie)
De echte uitdaging zit daarom niet alleen in het maken van een goede MJOB.
Maar in het eenduidig organiseren van de onderbouwing erachter.
Zodat duidelijk is:
- wat je waar verwerkt
- waarom je dat doet
- en hoe dit reproduceerbaar is
Tot slot
De systematiek is niet fundamenteel veranderd.
Maar de ruimte voor impliciete aannames is kleiner geworden.
En dat vraagt iets anders van organisaties.
Niet meer detail.
Niet meer regels.
Maar meer samenhang.
Want uiteindelijk blijft de toets hetzelfde:
Niet alleen of de onderhoudskasstromen kloppen.
Maar of je kunt uitleggen waar ze vandaan komen.