Strategische doelstellingen bepalen waar een woningcorporatie met haar vastgoedportefeuille naartoe wil. Ze geven richting aan keuzes over nieuwbouw, renovatie, verduurzaming, verkoop en de manier waarop het bestaande bezit wordt ingezet.
Daarom begint een goede portefeuillestrategie niet bij individuele complexen of beschikbare budgetten. Het startpunt is de maatschappelijke opgave van de corporatie en de vraag wat het vastgoed daaraan de komende jaren moet bijdragen.
De uitdaging zit vervolgens in de vertaling. Ambities als “meer betaalbare woningen” of “een duurzamere voorraad” geven richting, maar zijn nog niet concreet genoeg om daadwerkelijk op te sturen.
Begin bij de maatschappelijke opgave
De strategische doelstellingen voor de vastgoedportefeuille volgen uit het ondernemings- of koersplan van de corporatie.
Daarin staan de ambities voor de organisatie als geheel. Voor de vastgoedportefeuille moeten die worden vertaald naar onderwerpen waarop daadwerkelijk keuzes kunnen worden gemaakt.
Aedes onderscheidt daarbij onder meer beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid. Financiële continuïteit vormt daarbij een belangrijke randvoorwaarde.
Welke onderwerpen het zwaarst wegen, verschilt per corporatie en per werkgebied.
In een regio met een groot woningtekort kan de uitbreiding van de voorraad bijvoorbeeld veel aandacht krijgen. In een gebied met een sterk verouderde woningvoorraad kan juist de kwaliteit of verduurzaming van het bestaande bezit bepalend zijn.
Strategische doelstellingen moeten daarom aansluiten bij de lokale opgave, de doelgroep en de positie die de corporatie binnen het werkgebied inneemt.
Kijk niet alleen naar vandaag
Een portefeuillestrategie gaat over de lange termijn.
Dat betekent dat niet alleen de huidige vraag naar woningen relevant is, maar ook de ontwikkeling daarvan. Vergrijzing, veranderingen in huishoudensgrootte en regionale ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen bijvoorbeeld invloed hebben op het type woning dat over tien of vijftien jaar nodig is.
Daarom is een analyse van de huidige portefeuille slechts één deel van het verhaal.
De corporatie moet ook kijken naar toekomstige woonbehoeften en ontwikkelingen in het werkgebied. Vervolgens kan worden beoordeeld of de huidige woningvoorraad daar voldoende op aansluit.
Juist dat verschil tussen wat je nu hebt en wat je straks nodig hebt, vormt de basis voor de strategische keuzes.
De wensportefeuille maakt ambities concreet
Een belangrijk hulpmiddel daarbij is de wensportefeuille.
De wensportefeuille beschrijft hoe de vastgoedportefeuille er in de toekomst idealiter uitziet. Niet alleen in aantallen woningen, maar bijvoorbeeld ook in woningtypen, huurklassen, kwaliteit en locaties.
Daarmee worden algemene ambities veel concreter.
Wanneer uit de analyse bijvoorbeeld blijkt dat de doelgroep steeds ouder wordt, kan een corporatie bepalen dat het aandeel toegankelijke of levensloopgeschikte woningen moet groeien. Als er een grote verduurzamingsopgave ligt, kan worden vastgelegd welke verbetering van de energieprestatie op portefeuilleniveau nodig is.
De wensportefeuille vormt daarmee het toekomstbeeld waar de corporatie naartoe werkt.
Het verschil met de huidige portefeuille bepaalt de opgave
Vervolgens wordt de huidige portefeuille naast de wensportefeuille gelegd.
Daaruit ontstaat de veranderopgave.
Stel dat een corporatie over vijftien jaar meer woningen nodig heeft dan nu. Dan moet worden bepaald welk deel daarvan via nieuwbouw kan worden toegevoegd en welke andere mogelijkheden er binnen het bestaande bezit zijn.
Hetzelfde geldt voor kwaliteit. Wanneer een aanzienlijk deel van de portefeuille niet voldoet aan de gewenste technische of functionele kwaliteit, moet worden bepaald welke complexen verbeterd moeten worden en wanneer.
Ook de verkoop kan onderdeel zijn van deze afweging. Een complex dat weinig bijdraagt aan de toekomstige portefeuille kan worden verkocht, zodat er middelen beschikbaar komen voor bezit dat beter aansluit bij de maatschappelijke opgave.
Zo ontstaat uiteindelijk vanuit de strategische doelstellingen een concrete transformatieopgave voor de portefeuille.
Maak doelstellingen meetbaar
Om daadwerkelijk te kunnen sturen, moeten de doelstellingen voldoende concreet zijn.
“Wij willen meer duurzame woningen” biedt bijvoorbeeld nog weinig houvast. Een doelstelling waarin wordt vastgelegd hoeveel woningen vóór een bepaald jaar moeten zijn verbeterd, maakt het mogelijk om de voortgang te volgen en investeringen te prioriteren.
Hetzelfde geldt voor beschikbaarheid. Niet alleen de ambitie om meer woningen toe te voegen is relevant, maar ook hoeveel woningen, voor welke doelgroep en binnen welke periode.
De Aedes Leidraad Vastgoedsturing benadrukt daarom het belang van meetbare doelstellingen en KPI's die aansluiten op de langetermijnstrategie. Die indicatoren moeten vervolgens kunnen worden doorvertaald van portefeuilleniveau naar wijken en complexen.
Dat betekent overigens niet dat iedere ambitie in één cijfer moet worden samengebracht. Sommige doelstellingen zijn deels kwalitatief. Het belangrijkste is dat duidelijk is wat de corporatie wil bereiken en hoe wordt beoordeeld of dat lukt.
Doelstellingen moeten ook haalbaar zijn
Een wensportefeuille kan ambitieus zijn, maar uiteindelijk moet deze wel uitvoerbaar blijven.
Daarom moeten de maatschappelijke ambities worden afgewogen tegen de financiële mogelijkheden van de corporatie.
Hoeveel investeringsruimte is beschikbaar? Wat betekenen nieuwbouw, renovatie en verduurzaming voor de kasstromen? En blijven de financiële ratio's binnen de gestelde kaders?
Dat kan betekenen dat niet alle ambities tegelijkertijd gerealiseerd kunnen worden.
Dan ontstaat de echte strategische afweging. Welke opgave krijgt prioriteit? Welke investering kan later plaatsvinden? En welke maatregelen leveren de grootste bijdrage aan de doelstellingen van de corporatie?
Een goede portefeuillestrategie maakt deze keuzes expliciet. Juist de balans tussen maatschappelijke prestaties, risico's en kosten vormt de kern van de vastgoedsturing.
Van portefeuilledoelstelling naar complexkeuze
Strategische doelstellingen hebben pas waarde wanneer ze terugkomen in keuzes voor individuele complexen.
Daar ligt de verbinding met het assetmanagement.
Wanneer de corporatie bijvoorbeeld wil groeien in een bepaalde gemeente, moet op complexniveau worden bekeken waar verdichting, nieuwbouw of behoud van bezit logisch is. Een doelstelling rond verduurzaming moet uiteindelijk leiden tot keuzes over welke complexen wanneer worden aangepakt.
Andersom kan informatie uit complexen aanleiding geven om de portefeuillestrategie opnieuw te bekijken.
Strategische vastgoedsturing werkt dus niet alleen van boven naar beneden. De praktijk moet ook laten zien of de gekozen koers daadwerkelijk uitvoerbaar is.
Monitoren en bijsturen hoort erbij
Strategische doelstellingen worden voor de langere termijn vastgesteld, maar dat betekent niet dat ze gedurende die hele periode onveranderd blijven.
De woningmarkt verandert, investeringskosten ontwikkelen zich anders dan verwacht en nieuwe wet- of regelgeving kan invloed hebben op de opgave.
Daarom moet regelmatig worden beoordeeld of de corporatie nog op koers ligt.
Niet alleen door te kijken hoeveel projecten zijn uitgevoerd, maar vooral door te beoordelen of daarmee de gewenste ontwikkeling van de portefeuille wordt bereikt.
Wanneer dat niet zo is, kan de planning worden aangepast of kan een doelstelling opnieuw worden gewogen.
Zo blijft de portefeuillestrategie een daadwerkelijk sturingsinstrument in plaats van een document dat alleen bij het opstellen van de meerjarenbegroting wordt gebruikt.
Goede doelstellingen maken keuzes makkelijker
Strategische doelstellingen zijn uiteindelijk bedoeld om richting te geven.
Wanneer duidelijk is welke portefeuille de corporatie wil bereiken, wordt het makkelijker om investeringen tegen elkaar af te wegen en te bepalen welke complexen prioriteit krijgen.
Daarbij hoeft niet iedere ontwikkeling vooraf voorspelbaar te zijn. Wel moet helder zijn welke maatschappelijke prestaties de corporatie wil leveren en binnen welke financiële grenzen dat moet gebeuren.
WIJ Consultancy ondersteunt woningcorporaties bij het opstellen en aanscherpen van portefeuillestrategieën en vastgoedsturing. Daarbij helpen we onder andere bij het vertalen van de maatschappelijke opgave naar concrete portefeuilledoelstellingen, het inzichtelijk maken van de veranderopgave en de verdere vertaling naar vastgoedkeuzes.