Vastgoedsturing gaat over veel meer dan het bepalen van wat er met een afzonderlijk complex moet gebeuren. Het is het proces waarmee een woningcorporatie haar maatschappelijke ambities vertaalt naar concrete keuzes voor haar vastgoedportefeuille.
Welke woningen zijn de komende jaren nodig? Waar moet worden geïnvesteerd? Welke complexen blijven langdurig in exploitatie en waar is renovatie, herstructurering of verkoop logischer? En passen al die afzonderlijke keuzes uiteindelijk binnen de financiële mogelijkheden van de corporatie?
Een goed ingericht vastgoedsturingsproces zorgt ervoor dat deze vragen niet los van elkaar worden beantwoord.
Het begint bij de maatschappelijke opgave
De basis van vastgoedsturing ligt op strategisch niveau. Vanuit het ondernemings- of koersplan bepaalt de corporatie welke maatschappelijke prestaties zij wil leveren.
Daarbij gaat het bijvoorbeeld om voldoende beschikbare woningen, betaalbare woonlasten, de kwaliteit van het bezit en de verduurzamingsopgave. Tegelijkertijd moet de corporatie financieel gezond blijven en rekening houden met ontwikkelingen in de sector.
De portefeuillestrategie vertaalt deze ambities naar het vastgoed. Daarin wordt bepaald hoe de woningvoorraad zich op de lange termijn moet ontwikkelen. Dit begint bij de wensportefeuille: het beeld van de omvang en samenstelling van het bezit dat nodig is om de toekomstige opgave te kunnen uitvoeren.
Daarvoor wordt de huidige portefeuille naast de gewenste situatie gelegd. Het verschil tussen beide vormt de veranderopgave.
Misschien zijn er bijvoorbeeld meer levensloopbestendige woningen nodig, moet een deel van het bezit worden verduurzaamd of vraagt een groeiende woningvraag om uitbreiding van de voorraad. Pas wanneer de opgave duidelijk is, kan gericht worden bepaald welke maatregelen nodig zijn.
Van portefeuille naar wijk en complex
De strategie op portefeuilleniveau moet vervolgens worden vertaald naar concrete keuzes voor gebieden en complexen.
Hier ligt een belangrijke rol voor assetmanagement. De assetmanager kijkt naar de prestaties en toekomstmogelijkheden van individuele complexen, maar altijd binnen de kaders van de portefeuillestrategie.
Een complex wordt dus niet alleen beoordeeld op zijn technische staat. Ook de positie op de woningmarkt, de maatschappelijke bijdrage en de financiële prestaties spelen mee.
Een complex kan technisch gezien nog prima functioneren, maar qua woningtype steeds minder aansluiten bij de toekomstige doelgroep. Andersom kan een complex hoge onderhoudskosten hebben, terwijl het vanuit beschikbaarheid of locatie juist belangrijk is om het langdurig te behouden.
Juist die afweging maakt vastgoedsturing anders dan alleen vastgoedbeheer.
De complexstrategie bepaalt de richting
Op basis van deze analyse wordt per complex bepaald welke strategie het meest passend is.
Dat kan bijvoorbeeld doorexploiteren zijn, maar ook verbeteren, herpositioneren, verkopen of uiteindelijk vervangen. Zo worden de doelstellingen uit de portefeuille vertaald naar keuzes op complexniveau.
De complexstrategie geeft vervolgens richting aan de plannen voor onderhoud, investeringen en beheer.
Wanneer bijvoorbeeld duidelijk is dat een complex nog lange tijd onderdeel blijft van de kernvoorraad, kan een grotere investering in verduurzaming logisch zijn. Staat de verkoop binnen enkele jaren op de planning, dan kan juist een andere onderhoudsstrategie passender zijn.
Daarmee voorkomt een corporatie dat keuzes over onderhoud en investeringen los worden gemaakt van de toekomst van het complex.
Daarna volgt de uitvoering
Op operationeel niveau worden de plannen daadwerkelijk uitgevoerd. Denk aan dagelijks en planmatig onderhoud, renovaties, verduurzamingsprojecten of verkoop.
Dat betekent niet dat de vastgoedsturing hier stopt. Juist vanuit de uitvoering komt veel informatie terug die nodig is voor nieuwe keuzes.
Een complex kan bijvoorbeeld vaker technische problemen hebben dan verwacht. De onderhoudskosten kunnen oplopen of de verhuurbaarheid kan veranderen. Zulke signalen kunnen aanleiding zijn om een complex opnieuw te beoordelen.
Vastgoedsturing werkt daarom niet alleen van boven naar beneden. Informatie uit de dagelijkse praktijk moet ook weer terugkomen bij asset- en portefeuillemanagement.
Monitoren en opnieuw keuzes maken
Een belangrijk onderdeel van vastgoedsturing is daarom monitoring.
De corporatie kijkt periodiek of de gekozen strategie daadwerkelijk leidt tot de beoogde prestaties. Worden de doelstellingen voor bijvoorbeeld beschikbaarheid of verduurzaming gehaald? Ontwikkelen onderhoudskosten zich zoals verwacht? En blijft het investeringsprogramma financieel haalbaar?
Wanneer prestaties achterblijven of de omstandigheden veranderen, moet dit kunnen worden bijgestuurd.
Dat maakt vastgoedsturing tot een continu proces. De Aedes Leidraad Vastgoedsturing beschrijft daarom expliciet de stappen monitoren, analyseren, evalueren en bijsturen als onderdeel van dezelfde cyclus.
Nieuwe wetgeving, veranderende financiële ruimte of ontwikkelingen in de woningmarkt kunnen er immers voor zorgen dat een keuze die enkele jaren geleden logisch was opnieuw moet worden bekeken.
Data ondersteunt de afweging
Om goede keuzes te kunnen maken, is betrouwbare informatie nodig.
Daarbij gaat het niet alleen om financiële gegevens. Ook informatie over de technische kwaliteit, energieprestatie, verhuurbaarheid en kenmerken van woningen is relevant.
De uitdaging zit vaak niet in het ontbreken van data, maar in het samenbrengen ervan. Wanneer informatie verspreid staat over verschillende systemen, wordt het lastiger om een compleet beeld van een complex of portefeuille te krijgen.
Goede vastgoedsturing vraagt daarom om duidelijke sturingsinformatie: welke gegevens zijn nodig om een beslissing te nemen en hoe worden deze op verschillende niveaus gebruikt?
Uiteindelijk draait vastgoedsturing om samenhang
De kracht van vastgoedsturing zit uiteindelijk niet in één model, dashboard of complexanalyse.
Het gaat erom dat de verschillende schaalniveaus logisch met elkaar verbonden zijn. De portefeuillestrategie geeft richting aan de complexstrategie, de complexstrategie bepaalt welke maatregelen nodig zijn en informatie uit de uitvoering wordt gebruikt om opnieuw te beoordelen of de gekozen koers nog klopt.
Juist wanneer die verbinding goed is ingericht, wordt duidelijk waarom een investering wel of niet wordt gedaan en hoe individuele vastgoedkeuzes bijdragen aan de bredere maatschappelijke opgave.
WIJ Consultancy ondersteunt woningcorporaties bij het opzetten en verbeteren van de vastgoedsturing. Daarbij kijken we onder andere naar de verbinding tussen portefeuillestrategie, assetmanagement en uitvoering, zodat vastgoedkeuzes niet alleen goed onderbouwd zijn, maar ook daadwerkelijk bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie.