Binnen vastgoedsturing vormt de assetmanager de verbinding tussen de langetermijnkoers van de woningcorporatie en de keuzes die voor afzonderlijke complexen worden gemaakt.
De portefeuillemanager kijkt naar de vastgoedportefeuille als geheel. De assetmanager vertaalt die strategische kaders naar wijken en complexen en beoordeelt welke ingrepen daar nodig zijn. Op het operationele niveau wordt vervolgens zorg gedragen voor de uitvoering en het dagelijkse beheer.
Daarmee heeft de assetmanager een belangrijke positie. De vraag is namelijk niet alleen wat er technisch met een complex moet gebeuren, maar vooral welke keuze het beste bijdraagt aan de maatschappelijke opgave én binnen de financiële mogelijkheden van de corporatie past.
Van portefeuillestrategie naar complexstrategie
Op strategisch niveau bepaalt een woningcorporatie hoe de vastgoedportefeuille zich op de lange termijn moet ontwikkelen. De portefeuillestrategie beschrijft bijvoorbeeld hoeveel woningen er nodig zijn, voor welke doelgroepen en welke opgaven er liggen op het gebied van kwaliteit en verduurzaming.
De assetmanager vertaalt deze koers naar een lager schaalniveau.
Dat begint met het analyseren van wijken en complexen. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de technische staat van het vastgoed. Ook de maatschappelijke prestatie, de financiële positie en de toekomstige functie binnen de portefeuille zijn relevant.
Een complex kan technisch gezien nog goed functioneren, maar qua woningtype steeds minder aansluiten bij de toekomstige vraag. Andersom kan een complex relatief hoge onderhoudskosten hebben, terwijl het vanwege de locatie of doelgroep juist belangrijk is om het langdurig te behouden.
De assetmanager brengt deze informatie samen en bepaalt welke complexstrategie daarbij past.
Welke strategie past bij een complex?
De complexstrategie geeft richting aan wat er de komende jaren met een complex moet gebeuren.
Dat kan betekenen dat een complex langdurig wordt geëxploiteerd, maar ook dat verbetering, herpositionering of verkoop wordt onderzocht. Bij complexen met grotere vraagstukken kunnen verschillende scenario's naast elkaar worden gezet.
Daarbij moet steeds de verbinding met de portefeuillestrategie worden gelegd. Een investering is namelijk niet vanzelfsprekend verstandig als een gebouw technisch gezien verbetering behoeft. De vraag is ook of die investering past bij de gewenste toekomst van het complex.
De assetmanager bewaakt dat deze keuzes niet los van elkaar worden gemaakt.
Financiële en maatschappelijke prestaties samen beoordelen
Een belangrijk onderdeel van assetmanagement is het integraal beoordelen van complexprestaties.
Binnen woningcorporaties draait vastgoedsturing niet uitsluitend om financieel rendement. De maatschappelijke bijdrage van het bezit speelt minstens zo'n belangrijke rol. Tegelijkertijd kunnen keuzes niet los worden gezien van de financiële continuïteit van de organisatie.
Daarom kijkt de assetmanager naar meerdere kanten van een complex. Hoe goed sluit het aan bij de doelgroep? Hoe ontwikkelt de verhuurbaarheid zich? Welke onderhouds- of investeringsopgave komt eraan? En wat betekent dat financieel?
De verbinding met onderhoud en investeringen
De assetmanager is niet degene die zelfstandig bepaalt welk dak volgend jaar wordt vervangen of welke schilderbeurt wordt uitgevoerd. Die technische kennis en voorbereiding liggen veelal op het operationele niveau.
De verantwoordelijkheid van de assetmanager ligt een niveau hoger: passen de voorgestelde maatregelen bij de complexstrategie en zijn onderhoud en investeringen goed op elkaar afgestemd?
Dat wordt bijvoorbeeld belangrijk bij het opstellen van de meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting.
Wanneer een groot renovatieproject voor een complex wordt voorbereid, wil je voorkomen dat vlak daarvoor nog omvangrijk planmatig onderhoud wordt uitgevoerd, dat bij de renovatie opnieuw moet worden vervangen. Andersom moet noodzakelijk onderhoud niet worden uitgesteld vanwege een investering die pas veel later plaatsvindt.
Assetmanagement brengt deze verschillende plannen daarom bij elkaar en maakt de afweging vanuit het complex als geheel.
Samenwerken met portefeuille- en propertymanagement
Een assetmanager werkt bij uitstek tussen verschillende onderdelen van de organisatie.
Van portefeuillemanagement komen de strategische doelen en kaders. Vanuit onderhoud, wonen en andere operationele disciplines komt kennis over wat er daadwerkelijk in een complex gebeurt.
Die informatie is nodig om goede keuzes te kunnen maken.
Een dashboard kan bijvoorbeeld laten zien dat de onderhoudskosten van een complex oplopen. Collega's vanuit wonen kunnen tegelijkertijd signaleren dat de verhuurbaarheid verslechtert of dat er leefbaarheidsproblemen zijn. Technisch beheer kan aanvullende informatie hebben over de staat van het gebouw.
Los van elkaar vertellen die signalen maar een deel van het verhaal. De assetmanager brengt ze samen en beoordeelt wat ze betekenen voor de gekozen strategie.
Juist daarom beschrijft de Aedes Leidraad Vastgoedsturing assetmanagement als de tactische laag tussen portefeuillemanagement en propertymanagement.
Van strategie naar concrete investeringsprojecten
Wanneer uit de complexstrategie blijkt dat een grotere ingreep nodig is, speelt de assetmanager ook een belangrijke rol in de voorbereiding van het investeringsproject.
Dat begint vaak met de vraag welke oplossingsrichtingen mogelijk zijn. Renovatie kan bijvoorbeeld op verschillende kwaliteitsniveaus worden uitgevoerd, terwijl soms ook sloop-nieuwbouw of een andere positionering moet worden onderzocht.
De assetmanager bewaakt daarbij de oorspronkelijke opgave: welk probleem proberen we op te lossen en welke bijdrage moet het project leveren aan de doelstellingen van de corporatie?
Vervolgens kunnen scenario's worden doorgerekend en tegen elkaar worden afgewogen. Naarmate een project verder wordt uitgewerkt, worden kosten en prestaties steeds concreter.
De daadwerkelijke projectuitvoering ligt vervolgens bij de daarvoor verantwoordelijke vastgoed- of projectorganisatie. Assetmanagement blijft toetsen of het project binnen de afgesproken strategische kaders blijft.
Ook complexen zonder groot project vragen aandacht
Assetmanagement gaat niet alleen over renovaties en grote investeringen.
Een groot deel van de woningvoorraad blijft gewoon in exploitatie. Ook daar kunnen vraagstukken ontstaan die sturing vereisen. Denk aan structureel hoge onderhoudskosten, een veranderende doelgroep of woningen die steeds moeilijker te verhuren zijn.
Juist bij dit soort complexen is het belangrijk om niet te wachten tot een probleem groot genoeg is voor een investeringsproject.
De assetmanager kijkt daarom periodiek naar de prestaties van het bezit en beoordeelt of de bestaande complexstrategie nog steeds logisch is.
Monitoring hoort bij de rol
Een complexstrategie is geen besluit dat daarna jarenlang onveranderd blijft.
De woningmarkt verandert, technische informatie wordt bijgewerkt en de financiële omstandigheden kunnen verschuiven. Ook de prestaties van een complex zelf kunnen zich anders ontwikkelen dan verwacht.
Daarom hoort monitoring nadrukkelijk bij het assetmanagement.
De resultaten uit onderhoud, verhuur en projecten worden opnieuw tegenover de oorspronkelijke doelstellingen gelegd. Wanneer blijkt dat een complex anders presteert dan verwacht, kan de strategie worden aangepast.
Daarmee ontstaat een continue cyclus van analyseren, kiezen, uitvoeren en opnieuw beoordelen. Dat is precies de verbinding tussen de verschillende lagen waarop vastgoedsturing is gebaseerd.
Wat maakt een goede assetmanager?
De functie vraagt vooral om het vermogen om verschillende perspectieven met elkaar te verbinden.
Een assetmanager hoeft niet op ieder onderwerp de grootste specialist te zijn. Wel moet hij of zij technische en financiële informatie kunnen begrijpen, de maatschappelijke consequenties van keuzes kunnen overzien en beoordelen wat dit betekent voor de toekomst van een complex.
Daarbij is samenwerking essentieel. Veel relevante kennis zit immers bij collega's die dagelijks met vastgoed en bewoners werken.
Een goede assetmanager gebruikt die kennis om keuzes te onderbouwen en zorgt er vervolgens voor dat duidelijk is waarom een bepaalde strategie wordt gekozen.
Assetmanagement als verbindende schakel
De belangrijkste verantwoordelijkheid van de assetmanager is uiteindelijk niet het maken van zoveel mogelijk plannen. Het gaat om het bewaken van de samenhang.
De portefeuillestrategie geeft aan waar de corporatie naartoe wil. Assetmanagement vertaalt die richting naar wijken en complexen. Vanuit propertymanagement komt vervolgens terug wat er in de praktijk gebeurt.
Als de verbinding goed werkt, wordt niet alleen duidelijk wat er met een complex moet gebeuren, maar ook waarom.
WIJ Consultancy ondersteunt woningcorporaties bij vraagstukken rondom vastgoedsturing en assetmanagement. Daarbij kijken we onder andere naar complexstrategieën, sturingsinformatie en de verbinding tussen portefeuillemanagement en uitvoering, zodat keuzes over vastgoed aantoonbaar bijdragen aan de doelstellingen van de corporatie.