Beleidswaarde en marktwaarde zeggen allebei iets over de waarde van corporatievastgoed, maar ze beantwoorden een andere vraag. Dat verschil is belangrijk, zeker nu woningcorporaties vanaf verslagjaar 2026 hun vastgoed in exploitatie in de jaarrekening waarderen op basis van de beleidswaarde.
De marktwaarde kijkt naar het vastgoed vanuit de markt. De beleidswaarde kijkt naar hetzelfde bezit vanuit de manier waarop een woningcorporatie het langdurig exploiteert.
Wat is marktwaarde?
De marktwaarde geeft aan welk bedrag een bereidwillige koper op de waardepeildatum naar verwachting voor het vastgoed zou betalen in een normale markttransactie.
Bij woningcorporaties wordt daarbij gesproken over de marktwaarde in verhuurde staat. De woningen worden dus niet gewaardeerd alsof ze allemaal leeg worden verkocht. Er wordt gekeken naar de waarde van het vastgoed als beleggingsobject, rekening houdend met de bestaande verhuursituatie en marktconforme uitgangspunten.
In het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025 wordt voor woningen gekeken naar twee mogelijke scenario's. In het doorexploiteerscenario blijft het vastgoed verhuurd. Bij mutatie wordt de huur aangepast richting de markthuur, voor zover wet- en regelgeving dat toestaat.
Daarnaast kan een uitpondscenario worden doorgerekend. Daarbij wordt verondersteld dat woningen na mutatie afzonderlijk worden verkocht, als dat voor het betreffende bezit mogelijk is. De hoogste waarde van de toegestane scenario's vormt uiteindelijk de marktwaarde.
De marktwaarde kijkt daarmee naar wat een marktpartij met het vastgoed zou kunnen realiseren en niet naar het eigen beleid van de corporatie.
Wat is beleidswaarde?
De beleidswaarde heeft een ander uitgangspunt. Deze waarde geeft een beeld van de waarde van corporatievastgoed in exploitatie, rekening houdend met de maatschappelijke taak van de woningcorporatie.
Sinds verslagjaar 2026 is de beleidswaarde de voorgeschreven waarderingsgrondslag voor vastgoed in exploitatie in de jaarrekening. De berekening is vastgelegd in het Handboek beleidswaarde 2026.
Bij beleidswaarde staat doorexploitatie centraal. Voor reguliere woningen wordt uitgegaan van een periode van 60 jaar. Er wordt geen verkoopscenario doorgerekend en aan het einde van die periode wordt geen eindwaarde toegevoegd.
Daarmee sluit de beleidswaarde veel sterker aan op het uitgangspunt dat een woningcorporatie haar bezit langdurig inzet voor verhuur.
Het verschil zit vooral in de uitgangspunten
Het verschil tussen beide waarden wordt duidelijk als je kijkt naar de belangrijkste onderdelen van de waardering.
Markt- of streefhuur
Bij marktwaarde speelt de markthuur een belangrijke rol. Wanneer een woning muteert, wordt in het doorexploiteerscenario gerekend met de huur die een marktpartij naar verwachting kan realiseren, binnen de grenzen van het woningwaarderingsstelsel.
Bij beleidswaarde wordt juist gerekend met de streefhuur van de corporatie. Dat is de huur die de corporatie volgens haar eigen huurbeleid bij een nieuwe verhuring wil vragen, uiteraard binnen de geldende wet- en regelgeving.
Hier wordt het maatschappelijke beleid dus direct zichtbaar in de waardering. Wanneer een corporatie bewust een lagere streefhuur hanteert dan de markthuur, leidt dat tot lagere toekomstige huurinkomsten en daarmee tot een lagere beleidswaarde.
Onderhoud: marktconforme norm tegenover eigen onderhoudsreeks
Ook bij onderhoud zit een belangrijk verschil.
In de marktwaardering wordt gewerkt met marktconforme normen voor instandhoudingsonderhoud. Deze normen zijn afhankelijk van kenmerken van het vastgoed en zijn bedoeld om aan te sluiten op het kostenniveau dat een marktpartij in de waardering zou hanteren.
Voor de beleidswaarde wordt juist gekeken naar het onderhoud dat nodig is om het bezit langdurig in stand te houden. Het Handboek beleidswaarde 2026 schrijft voor dat hiervoor een onderhoudsreeks van 60 jaar wordt opgenomen die aansluit op de technische staat van het bezit.
De MJOB van de corporatie vormt daarvoor een belangrijke basis. Die onderhoudsreeks moet realistisch en uitlegbaar zijn en mag niet simpelweg worden aangepast aan een verkoop- of investeringsstrategie.
Daardoor kan dezelfde woning in de beleidswaarde andere onderhoudslasten hebben dan in de marktwaarde.
Ook beheer en discontering verschillen
Bij marktwaarde worden beheerkosten en andere exploitatiekosten bepaald vanuit marktconforme uitgangspunten.
Bij beleidswaarde wordt aangesloten op het langjarige kostenniveau van de corporatie voor beheer. Daarmee wordt opnieuw gekeken vanuit de eigen exploitatie in plaats van vanuit een beleggersperspectief.
Ook de disconteringsvoet verschilt. Voor marktwaarde wordt een marktdisconteringsvoet gebruikt. Bij beleidswaarde wordt gerekend met de sociale disconteringsvoet die jaarlijks voor de sector wordt vastgesteld.
De disconteringsvoet heeft veel invloed op de waarde. Daardoor is het verschil tussen beide waarden niet alleen het gevolg van huur of onderhoud, maar ook van de manier waarop toekomstige kasstromen worden gewaardeerd.
15 jaar tegenover 60 jaar
Een ander duidelijk verschil is de rekenhorizon.
In de marktwaardering wordt gerekend met een periode van 15 jaar. Aan het einde van die periode wordt een eindwaarde meegenomen voor het vastgoed dat dan nog aanwezig is.
De beleidswaarde gaat uit van langdurige doorexploitatie. Daarom wordt gerekend met 60 jaar en zonder eindwaarde.
Dat verschil past bij het doel van beide waarderingen. De marktwaarde probeert aan te sluiten op de manier waarop een belegger naar vastgoed kijkt. De beleidswaarde probeert inzicht te geven in de waarde van het bezit wanneer een corporatie haar maatschappelijke exploitatie voortzet.
Waarom ligt beleidswaarde vaak lager dan marktwaarde?
Voor sociale huurwoningen ligt de beleidswaarde vaak lager dan de marktwaarde. Dat is op zichzelf niet vreemd.
Een marktpartij kan na mutatie in bepaalde gevallen richting markthuur gaan of in een uitpondscenario woningen verkopen. Een corporatie kiest juist vaak voor langdurige verhuur en een streefhuur die past bij betaalbaarheid.
Ook kunnen het eigen onderhouds- en beheerbeleid tot andere kasstromen leiden dan de marktconforme normen.
Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde moet daarom niet automatisch worden gezien als ‘maatschappelijke waarde’ die één op één kan worden uitgedrukt in euro's. Het laat vooral zien dat dezelfde portefeuille anders wordt gewaardeerd wanneer andere uitgangspunten worden gebruikt.
Welke waarde gebruik je waarvoor?
Sinds verslagjaar 2026 is beleidswaarde de waarderingsgrondslag voor het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening.
De marktwaarde blijft wel relevant als referentie naar de vastgoedmarkt en kan bij vastgoedsturing of verkoopvraagstukken aanvullende informatie geven. Daarbij is het belangrijk om te weten dat een modelmatige marktwaarde niet hetzelfde is als een concrete verkoopprijs. Voor vastgoedsturing op complexniveau is bovendien een voldoende specifieke waardering nodig.
De beleidswaarde is vooral relevant wanneer je wilt begrijpen hoe de langdurige exploitatie van het bezit financieel uitwerkt. Huurbeleid, onderhoud en beheer worden daarin veel directer gekoppeld aan de waarde.
Het verschil goed kunnen verklaren
Voor woningcorporaties is uiteindelijk niet alleen de hoogte van beide waarden interessant. Juist de verklaring van het verschil geeft inzicht.
Komt het verschil vooral door de streefhuur? Ligt het onderhoudsniveau van de corporatie boven de marktconforme norm? Of ontstaat een belangrijk deel van het verschil door het gekozen waarderingsperspectief en de disconteringsvoet?
Door deze verschillen te analyseren wordt duidelijk welke uitgangspunten de waarde van de portefeuille bepalen.
WIJ Consultancy ondersteunt woningcorporaties bij het analyseren van beleidswaarde en de MJOB.