Op 30 september 2026 heeft de Autoriteit woningcorporaties (ILT) een geactualiseerde versie van het Handboek beleidswaarde gepubliceerd. Die vervangt de versie van 31 maart 2026. Het korte antwoord: de rekenmethode is niet veranderd. Wel zijn er zes inhoudelijke aanpassingen, en twee daarvan kunnen de waarde in je jaarrekening 2026 raken.
Ik heb beide versies zin voor zin naast elkaar gelegd. Dat was nodig, want de toelichting op de ILT-site gaat vooral over de overstap van het oude Handboek marktwaarde naar het Handboek beleidswaarde. Denk aan de eigen methodiek voor BOG, MOG, ZOG en parkeren. Die methodiek stond in maart al in het handboek. Wie wil weten wat er deze keer echt is aangepast, moet dus zelf gaan vergelijken. Dat heb ik gedaan. Hieronder lees je wat eruit kwam.
Wat is er veranderd in het Handboek beleidswaarde van september 2026?
| Onderwerp | Versie 31 maart 2026 | Versie 30 september 2026 | Impact |
|---|---|---|---|
| Complexmatige verhuur aan een derde partij (§3.1) | Woningen die via één contract aan een derde worden verhuurd, waardeer je altijd als BOG, MOG of ZOG | De aard van de woningen beslist. Zijn het gewone woningen die je zelf kunt verhuren als de derde partij wegvalt, dan waardeer je ze als woongelegenheid. Anders als BOG of MOG | Hoog: kan leiden tot herclassificatie en een ander waarde-effect |
| Restwaarde flexwoningen (§3.2.3) | Alleen te onderbouwen met contractuele afspraken | Ook subsidieregelingen, garanties en minimale opbrengsten tellen mee | Middel: de restwaarde kan hoger uitvallen |
| Energielabel (Bijlage II) | Geen verplicht objectgegeven | Verplicht objectgegeven voor woongelegenheden | Middel: je labeldata moet sluitend zijn |
| Sloopplannen (§2.2.2) | Het vastgoed "blijft gewaardeerd als vastgoed in exploitatie" | De beleidswaarde gaat uit van oneindige doorexploitatie | Laag: verduidelijking, maar wel een strengere |
| Ingrijpende verbouwing en onderhoud (§4.2.2) | Het handboek noemt één afwijking van het onderhoudsmemo | Het handboek noemt twee afwijkingen, nu ook de ingrijpende verbouwing | Laag: de regel was al zo, nu staat hij er expliciet |
| Certificering waarderingssoftware (§2.4) | Standaard 3000A (NV COS) | 3000A of 3000D (NV COS/NOREA) | Laag: vooral relevant voor softwareleveranciers |
| Naam leidraad | Leidraad economische parameters | Leidraad parameters en uitgangspunten | Geen: alleen een naamswijziging |
De wijzigingen toegelicht
1. Complexmatige verhuur: de aard van het vastgoed beslist, niet het contract
Dit is de wijziging die ertoe doet. Neem een complex studentenwoningen dat je in zijn geheel verhuurt aan een studentenhuisvester. Of een blok woningen dat een zorgpartij van je huurt en doorverhuurt aan cliënten. In de maartversie was het simpel: één contract met een derde partij betekende BOG, MOG of ZOG. Het contract besliste.
Dat is losgelaten. Het handboek stelt nu twee vragen. Zijn de eenheden naar aard en gebruik gewone woningen? En kun je ze zelf als gewone woonruimte verhuren als de derde partij wegvalt? Is het antwoord twee keer ja, dan waardeer je ze als woongelegenheid. Zo niet, dan als BOG of MOG. Ook de manier waarop je beheer en verhuur hebt georganiseerd beslist niet meer automatisch.
Waarom maakt dat uit? Omdat het rekenmodel voor woningen anders werkt dan dat voor BOG en MOG, onder meer in de huurkasstroom en de disconteringsvoet. Schuift een complex van categorie, dan beweegt de beleidswaarde mee. Mijn verwachting is dat een deel van wat nu als BOG of MOG in de boeken staat, voortaan als woning gewaardeerd moet worden.
Iets om op te letten: ZOG wordt in deze toets niet meer genoemd. In Bijlage I staan complexen die aan een woongroep of wooncoöperatie worden verhuurd nog wel onder ZOG. Daar verwacht ik nog vragen over uit de sector.
2. Flexwoningen: meer ruimte om een restwaarde te onderbouwen
Voor flexwoningen reken je niet met 60 jaar, maar alleen met de periode dat ze op hun huidige locatie staan. Aan het eind van die periode mag je een restwaarde meenemen. In maart moest je die onderbouwen met specifieke contractuele afspraken over de verwachte opbrengst.
Nu tellen ook subsidieregelingen en garanties mee. En je mag uitgaan van een minimale opbrengst of een financiële tegemoetkoming. Veel flexprojecten draaien op subsidie of een terugkoopgarantie van de gemeente. Die telden formeel niet mee, dus kwam de restwaarde vaak op nul uit. Dat kan nu anders. Heb je geen onderbouwing, dan blijft de restwaarde per saldo nihil.
3. Het energielabel wordt een verplicht gegeven
De kosten om E-, F- en G-labels weg te werken moest je al meenemen in de beleidswaarde (§4.2.3.3). Het label zelf stond alleen niet in de lijst met gegevens die je per eenheid moet aanleveren. Nu wel, voor woongelegenheden.
Dat klinkt als een administratief detail, maar het maakt de controle een stuk harder. Het label is nu een datapunt dat het waarderingsmodel nodig heeft en dat de accountant per eenheid kan nalopen. Een labelregistratie die niet aansluit op de EFG-kosten in je berekening valt dan direct op. Ik zie bij corporaties regelmatig dat labeldata en vastgoeddata uit verschillende systemen komen en niet sluiten. Dat is nu een risico voor de jaarrekening.
4. Sloopplannen: tot de sloop hard is, reken je met eeuwig doorexploiteren
Sloop mag je alleen meenemen bij een onherroepelijke sloopverplichting, of bij een formeel sloopbesluit met uitvoering binnen vijf jaar. Voldoen je plannen daar niet aan, dan zei de maartversie dat het vastgoed "gewaardeerd blijft als vastgoed in exploitatie". Dat liet ruimte voor een tussenvorm: formeel doorexploiteren, maar in de MJOB alvast minder onderhoud voor de laatste jaren.
De nieuwe tekst sluit dat uit. Zolang de sloop niet hard is, bepaal je de beleidswaarde op basis van oneindige doorexploitatie. Dus volledig onderhoud over 60 jaar.
5. Ingrijpende verbouwing telt niet voor onderhoud
De onderhoudsregels in het handboek zijn gebaseerd op een eerder memo over onderhoud. Het handboek noemt zelf waar het daarvan afwijkt. In maart was dat één punt: het achterstallig onderhoud. Nu zijn het er twee, want ook de behandeling van ingrijpende verbouwingen wijkt af.
De regel zelf stond al in §4.2.3.1. Plan je een renovatie of verduurzaming, dan neem je in de beleidswaarde toch het onderhoud op dat nodig is om de huidige staat te behouden. Dat geldt ook als je MJOB al rekent met de staat na de ingreep. Wat nieuw is: het handboek zegt nu hardop dat dit afwijkt van het memo. Je kunt je dus niet meer op dat memo beroepen. Voor iedereen die met de MJOB werkt, is dit een helder signaal. Strategie en projecten horen niet in de onderhoudskasstroom van de beleidswaarde.
6. Twee routes voor certificering van software
Waarderingssoftware moest gecertificeerd zijn volgens standaard 3000A van de NV COS. Nu mag 3000D ook, onder NV COS/NOREA. NOREA is de beroepsorganisatie van IT-auditors. Voor corporaties verandert hier weinig. Het is wel goed om te weten als je leverancier met een 3000D-rapport komt: dat is sinds deze versie gewoon geldig.
Kleine aanpassingen
De Leidraad economische parameters heet voortaan Leidraad parameters en uitgangspunten. De inhoud van het handboek verandert daardoor niet. Verder staat in Bijlage II nu "flexwoningen" waar eerst "niet-reguliere woning" stond, en is "conform beleid" overal "volgens beleid" geworden.
Wat is niet veranderd?
De basis staat nog. De beleidswaarde is nog steeds de netto contante waarde van de kasstromen over 60 jaar, zonder eindwaarde en met kasstromen halverwege het jaar. Ook de huurregels, de mutatiegraad (minimaal 4%), de onderhoudsregels voor woningen en de beheernorm zijn gelijk gebleven. Het hele hoofdstuk over BOG, MOG, ZOG en parkeren is ongewijzigd, net als de bijlagen I, III en IV.
Heb je je waarderingsaanpak op de maartversie gebouwd, dan hoef je niet opnieuw te beginnen. Je moet wel een paar punten opnieuw toetsen.
Wat moet je als corporatie nu doen voor de jaarrekening 2026?
- Maak een lijst van alle complexen die je in zijn geheel aan een derde partij verhuurt. Toets per complex of het naar aard en gebruik om gewone woningen gaat. Leg die afweging vast, want je accountant gaat ernaar vragen.
- Controleer of je energielabels per eenheid compleet zijn en aansluiten op de EFG-kosten in je waardering.
- Kijk of je MJOB bij complexen met sloop- of renovatieplannen nog uitgaat van de huidige staat en volledig onderhoud. Minder onderhoud mag alleen bij een harde sloopverplichting of een formeel sloopbesluit.
- Heb je flexwoningen, zoek dan uit of er subsidies of garanties zijn die een restwaarde onderbouwen.
Veelgestelde vragen
Wanneer is het nieuwe Handboek beleidswaarde gepubliceerd?
De geactualiseerde versie is gedateerd 30 september 2026 en vervangt de versie van 31 maart 2026. Beide zijn uitgegeven door de Autoriteit woningcorporaties van de ILT.
Verandert de rekenmethode van de beleidswaarde?
Nee. De netto contante waarde over 60 jaar, de medio-numerando-verdiscontering en het ontbreken van een eindwaarde zijn gelijk gebleven.
Wat is de belangrijkste wijziging?
De indeling van woningen die complexmatig aan een derde partij worden verhuurd. Die worden als woongelegenheid gewaardeerd als het naar aard en gebruik gewone woningen zijn die de corporatie zelf kan verhuren. Anders gelden ze als BOG of MOG.
Moeten studentenwoningen die aan een studentenhuisvester worden verhuurd nu als woning gewaardeerd worden?
Als de eenheden zelfstandig als gewone woning te verhuren zijn wanneer de huisvester wegvalt: ja. Zijn het bijvoorbeeld kamers met gedeelde voorzieningen die alleen in samenhang werken, dan ligt BOG of MOG meer voor de hand. Het blijft een beoordeling per complex.
Is het energielabel verplicht in de beleidswaardeberekening?
Ja, voor woongelegenheden is het energielabel nu een verplicht objectgegeven in Bijlage II. Voor woningen zonder label en voor monumenten reken je geen EFG-kosten in.
Mag ik onderhoud verlagen als een complex gesloopt of gerenoveerd gaat worden?
Alleen bij een onherroepelijke sloopverplichting of een formeel sloopbesluit met uitvoering binnen vijf jaar. In alle andere gevallen reken je met volledig instandhoudingsonderhoud over 60 jaar, ook als je MJOB al uitgaat van de staat na renovatie.
Over de auteur
Dennis Pronk is adviseur bij WIJ Consultancy. Hij begeleidt woningcorporaties bij de overstap naar de beleidswaarde, met de nadruk op de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) als onderbouwing van de onderhoudskasstroom. Met de MJOB & Beleidswaarde Diagnose toetst WIJ of de MJOB van een corporatie voldoet aan het Handboek beleidswaarde, voordat de accountant ernaar kijkt.
Bron: Handboek beleidswaarde, versies 31 maart 2026 en 30 september 2026, Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit woningcorporaties.