Op papier staat de corporatiesector er goed voor. De ICR is hoger dan in jaren, de LTV ligt ruim binnen de norm en ook de dekkingsratio biedt ruimte. Tegelijk meldt de sector zelf dat de financiën onder druk staan: de investeringsopgave, de rente en de vennootschapsbelasting vragen meer dan er binnenkomt.
Dat is geen tegenstelling maar precies het probleem. Het vermogen van corporaties zit vast in woningen en komt maar langzaam vrij via de huur. De investeringsopgave moet nú worden betaald.
Die spanning blijft abstract zolang u naar de sectorbalans kijkt. Hij wordt pas concreet als u hem op één complex loslaat. Dus laten we dat doen.
Drie scenario's, één portefeuille
Neem een corporatie met 5.000 woningen, waaronder 50 met energielabel D. Daarmee kunt u drie kanten op: laten staan, verduurzamen, of verkopen en van de opbrengst nieuw bouwen. Alle drie doen iets met uw balans en uw ratio's.
| Scenario | LTV | ICR | Resultaat |
|---|---|---|---|
| 1. Niets doen | 36,0% | 2,40 | Geen verandering |
| 2. De 50 woningen verduurzamen naar A++ | 36,5% | 2,36 | Dezelfde 50 woningen, beter label |
| 3. De 50 woningen verkopen en 60 nieuw bouwen | 36,3% | 2,39 | Tien woningen extra |
Verkopen en nieuw bouwen pakt op beide ratio's gunstiger uit dan aanhouden en verduurzamen. De verschillen lijken klein, maar dat is logisch: het gaat om één procent van de portefeuille. Belangrijker is de richting. Uiteraard is dit alleen de financiële kant. Het volkshuisvestelijk gesprek volgt daarna.
Niets doen kost ook geld
Niet verkopen wordt vaak gezien als de neutrale keuze. Dat is het niet.
Die 50 woningen met label D hoeft u vandaag niet aan te pakken. De uitfaseringsplicht geldt voor E, F en G, en die uitfasering is bij corporaties in 2028 afgerond. Voor label D geldt op dit moment geen verplichting.
Maar in de beleidsbrief Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening streeft het kabinet naar uitfasering van de labels C en D per 2040. Wat vandaag voldoet, voldoet over vijftien jaar niet meer. In deze casus ga ik ervan uit dat u die woningen dan in één keer naar A++ brengt, omdat u bij een ingreep van deze omvang niet twee keer wilt langskomen.
Van D naar A++ is geen labelsprongetje maar een integrale aanpak van schil en installaties. Reken in deze casus op €60.000 per woning, dus drie miljoen die u moet financieren. Ik ga er hier van uit dat u dat leent; haalt u het deels uit de exploitatie, dan gaat het ten koste van andere investeringen. In de doorrekening achter de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties is 96 procent van een verbeterinvestering aanvangsverlies. Uw schuld stijgt met het volle bedrag, uw beleidswaarde stijgt vrijwel niet.
Niet verkopen is daarmee ook een keuze van drie miljoen. Het verschil is dat scenario twee als investeringsbesluit op tafel komt en scenario drie meestal niet. Wilt u die drie miljoen in bestaande woningen steken of in nieuwe woningen?
Dezelfde sociale voorraad, tien woningen extra
Verkoopt u 50 bestaande woningen, dan bouwt u er 60 woningen voor terug. In deze casus gaat het om uitponden bij mutatie tegen leegwaarde.
Die 60 woningen kosten €17,4 miljoen. De verkoop levert €15 miljoen op, dus u leent €2,4 miljoen bij. Op uw balans verdwijnt €5,5 miljoen aan beleidswaarde met de verkochte woningen en komt er €7,1 miljoen bij voor de nieuwe woningen.
De verkoop bréngt uw LTV van 36,0 naar 33,7 procent, want er gaat €15 miljoen schuld af tegen €5,5 miljoen beleidswaarde. De nieuwbouw duwt hem daarna terug naar 36,3, want u geeft €17,4 miljoen uit voor €7,1 miljoen beleidswaarde.
Conclusie: nieuwbouw gaat altijd ten koste van uw ratio's. Wat verkoop doet, is de onrendabele top ervan opvangen.
Bouw er 50 sociaal en uw voorraad blijft gelijk: de verkochte woningen zijn vervangen door nieuwe, energiezuinige woningen met lagere woonlasten.
De overige tien zet u in als middenhuur. Leraren, verpleegkundigen en huishoudens met twee bescheiden inkomens zitten nu vast in een sociale huurwoning: te veel inkomen voor sociaal, te weinig voor koop.
Verhuist zo'n huishouden naar middenhuur, dan komt zijn sociale woning vrij. Die wordt betrokken door iemand die op zijn beurt weer iets achterlaat. Zo zet één middenhuurwoning meerdere verhuisketens in gang. Reken met drie verhuisbewegingen per woning en die tien brengen dertig huishoudens in beweging.
De vraag die op tafel hoort
Dit rekenvoorbeeld is geen pleidooi om zonder onderscheid te verkopen. Bij het overgrote deel van het bezit is doorexploiteren de betere keuze, en ook dat is uit te rekenen. Het is een pleidooi om te verkopen dáár waar verkoop aantoonbaar de betere uitkomst geeft, en om beide scenario's met dezelfde diepgang door te rekenen in plaats van er één als vanzelfsprekend nulpunt te behandelen.
De vraag is niet waarom u zou verkopen. De vraag is waarom u miljoenen in bestaand bezit steekt, terwijl verkoop in dit voorbeeld meer en betere woningen oplevert tegen vrijwel dezelfde ratio's.
U stelt dit najaar uw begroting 2027 vast. In december tekent u prestatieafspraken met uw gemeente. Voor 1 juli 2027 stuurt u uw volgende bod.
Wanneer heeft u voor het laatst onderbouwd waarom u níet verkoopt?
De komende vier weken gaan we hier verder op in. Volgende week: hoe u deze vergelijking per complex maakt, en hoe u bepaalt bij welke complexen het label "verkoop" de betere uitkomst geeft en bij welke het label "doorexploiteren".
Uitgangspunten en bronnen
Alle bedragen op prijspeil 31 december 2025. Gerekend op geconsolideerd niveau, dus zonder splitsing DAEB en niet-DAEB; de middenhuurwoningen tellen in werkelijkheid niet mee in de geborgde ratio's. Momentopname zonder fasering, inflatie, verkoopkosten of VpB-effect.
LTV 36,0% en ICR 2,40 bij aanvang. Autoriteit woningcorporaties, Staat van de corporatiesector 2025, par. 4.1: met de nieuwe beleidswaarde is de LTV 36% bij een norm van 70%; de ICR lag in 2023 op 2,4 bij een norm van 1,4. Cijfers over verslagjaar 2023, sociale tak.
Beleidswaarde €115.000 per vhe. Geen gepubliceerd sectorcijfer; eigen afleiding. LTV van 36% (Aw) toegepast op de geborgde leningportefeuille van het WSW (€94,9 miljard ultimo 2024, €100,8 miljard ultimo 2025), gedeeld door circa 2,4 miljoen gewogen verhuureenheden.
Leegwaarde €300.000. CBS: gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning €271.000 per 1 januari 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024), opgehoogd met de door de Waarderingskamer gemelde landelijke marktontwikkeling van 10,6% over 2024.
Beleidswaarde verkochte woning €110.000. Eigen aanname, iets onder het portefeuillegemiddelde. Uitgegaan van uitponden bij mutatie tegen leegwaarde.
Stichtingskosten nieuwbouw €290.000. IBW 2025: gehanteerde stichtingskosten €280.000 per woning, geïndexeerd met de CBS-inputprijsindex bouwkosten over 2025 (3,7%).
Beleidswaarde bij oplevering €118.000. Eigen afleiding. Aw, Staat 2025, par. 2.4: Ortec Finance gaat er in de IBW 2024 van uit dat 68,9% van de nieuwbouwinvesteringen onrendabel is. De resterende 31,1% van €280.000 is €87.000; omgerekend naar de nieuwe beleidswaarde, die volgens de Aw gemiddeld 36% hoger uitkomt, geeft dat €118.000. Rekent u zonder die omrekening, dan komt de LTV in scenario 3 uit op 36,4% in plaats van 36,3% en blijft de conclusie overeind.
96% aanvangsverlies op verbeterinvesteringen. IBW 2025: bij verbeteringen is gerekend met een onrendabele top (aanvangsverlies) van 96% van de investeringskosten. De IBW 2024 hanteerde 96,5%, zoals aangehaald in de Staat van de corporatiesector 2025.
€60.000 voor de sprong van label D naar A++. Eigen aanname, passend bij een integrale aanpak van schil en installaties. Er is geen openbaar sectorgemiddelde voor deze labelsprong.
Uitfasering labels E, F en G in 2028. Nationale Prestatieafspraken; daarnaast gelden vanaf 1 januari 2029 minimumenergieprestatie-eisen voor alle huurwoningen via het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Uitfasering labels C en D per 2040. Beleidsbrief Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening: het kabinet streeft naar uitfasering van de labels C en D per 2040. De uitwerking is nog niet vastgelegd; de eerder aangekondigde eis van minimaal label B vanaf 2040 is uitgesteld in afwachting van de nieuwe labelmethodiek van 2030.
Rente 3,2% bestaand en 4,0% nieuw, kasstromen per woning. Eigen aannames.
Drie verhuisbewegingen per middenhuurwoning. Eigen aanname, geen sectorcijfer.
Afronding. De LTV op één decimaal, de ICR op twee: op één decimaal komen alle drie de scenario's op 2,4 uit en verdwijnt het verschil in de afronding. De exacte ICR's zijn 2,4000, 2,3573 en 2,3868. De LTV is de bindende ratio.
Omslagpunt. Bij deze uitgangspunten blijft verkopen en bouwen tot en met 64 nieuwbouwwoningen op beide ratio's beter uitpakken dan houden en verduurzamen. In het artikel is met 60 gerekend zodat er marge overblijft.
Andere uitgangspunten geven andere uitkomsten. Het model is opvraagbaar.